Pemangkasan Suku Bunga dan Insentif PPN Dorong Kinerja Perusahaan Properti

Proyeksi Kinerja Sektor Properti Hingga Akhir Tahun

Kinerja emiten properti diproyeksikan tetap positif hingga akhir tahun. Beberapa katalis positif yang mendukung kinerja sektor ini antara lain pemangkasan suku bunga oleh Bank Indonesia dan perpanjangan insentif Pajak Pertambahan Nilai (PPN) Ditanggung Pemerintah (DTP). Dengan kombinasi stimulus moneter dan fiskal, prospek sektor properti di semester II-2025 terlihat cukup menjanjikan.

Head of Research Kiwoom Sekuritas, Liza Camelia menjelaskan bahwa pemangkasan BI Rate ke 4,75% telah menurunkan biaya dana. Sementara itu, perpanjangan PPN-DTP hingga 2026 memberikan dampak positif terhadap harga jual unit rumah di bawah Rp 5 miliar. Selain itu, adanya tambahan subsidi bunga KPR melalui Peraturan Menteri Keuangan (PMK) Nomor 65 tahun 2025 sebesar 5,5%–10% juga memperluas akses pembelian bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) dan kelas menengah.

Liza menyatakan bahwa paket kebijakan ini diproyeksikan akan memperbaiki konversi leads ke akad KPR, terutama di segmen rumah tapak menengah dan subsidi. Hal ini menjadi indikasi positif terhadap pertumbuhan sektor properti dalam beberapa bulan ke depan.

Dampak Insentif PPN terhadap Permintaan

Ismail Fakhri, Analis BRI Danareksa Sekuritas, mengatakan bahwa insentif PPN properti berdampak positif terhadap permintaan dengan mengurangi masalah keterjangkauan. Dalam laporan risetnya, Ismail menyebutkan bahwa kontribusi insentif tersebut terhadap pra-penjualan mencapai 31% dari total pra-penjualan pada semester I-2025. Ini membantu pencapaian target penjualan secara keseluruhan tetap berada di jalur yang tepat menuju target tahun 2025.

Ismail yakin bahwa kebijakan ini akan terus mendukung pertumbuhan pra-penjualan tahun depan. Selain insentif PPN, Ismail melihat potensi peningkatan likuiditas sebagai faktor pendukung lain. Pemerintah memberikan dukungan melalui penempatan dana di bank untuk menurunkan biaya dana. Tren historis menunjukkan hubungan linear antara likuiditas keseluruhan dan prapenjualan. Hal ini disebabkan oleh fakta bahwa hipotek tetap menjadi produk pinjaman konsumsi utama, yang mendorong bank untuk menyalurkan kredit selama likuiditas mencukupi.

Risiko dan Potensi Pertumbuhan

Meskipun ada potensi pertumbuhan, Ismail juga mengingatkan risiko yang mungkin timbul dari meningkatnya NPL (Non Performing Loan). Namun, pemeriksaan dengan perusahaan menunjukkan bahwa sebagian besar kasus terjadi di pasar kelas bawah dengan ukuran bangunan kurang dari 21m². Sehingga, eksposur prapenjualan dari perusahaan yang terdaftar tergolong minimal.

Managing Director Research & Digital Production Samuel Sekuritas Indonesia, Harry Su, menilai bahwa kinerja saham-saham properti tetap solid, terbantu oleh perpanjangan diskon PPN. Namun, pertumbuhannya mungkin tidak setinggi tahun lalu. Penurunan margin bisa terjadi karena peningkatan proporsi penjualan rumah di bawah Rp 5 miliar. Harry juga menyoroti bahwa tingkat suku bunga KPR saat ini lebih tinggi dibandingkan tahun 2024. Mengingat sebagian besar transaksi dilakukan melalui pembiayaan KPR, Harry menilai bahwa dampak positif dari insentif PPN 100% mungkin tidak sebesar tahun sebelumnya.

Rekomendasi Investasi

Liza menilai bahwa sentimen pasar akan banyak ditentukan oleh stabilitas rupiah, laju penyaluran kredit, dan keberhasilan program 3 juta rumah. Secara investasi, Liza merekomendasikan Buy saham CTRA dengan target harga Rp 1.120 per saham, BSDE dengan target harga Rp 1.200 per saham, PWON dengan target harga Rp 480 per saham, dan SMRA dengan target harga Rp 535 per saham.

Sementara itu, Harry merekomendasikan Buy saham PT Sentul City Tbk (BKSL) dengan target harga Rp 200 per saham. Ismail mempertahankan peringkat OW (overweight) untuk sektor properti karena valuasi pengembang masih diperdagangkan dengan diskon besar dibandingkan lima tahun historis.

Urutan peringkat sektor berdasarkan bauran harga Rp 1 miliar – Rp 5 miliar, eksposur perumahan tapak, diversifikasi lokasi, dan kekuatan aset ritel untuk memitigasi pra-penjualan yang lemah. Ismail merekomendasikan Buy saham CTRA, PWON, SMRA, dan BSDE dengan target harga masing-masing Rp 1.600 per saham, Rp 640 per saham, Rp 800 per saham, dan Rp 1.450 per saham.